Коммунальное противостояние

10 июня 2019
688 просмотров

Между УК «РИТМИКА» и жителями одного из домов в поселке Любань назрел конфликт, в результате которого УК отказалась от продления договора управления многоквартирного дома.

 

Из искры возгорелось пламя

 

В 2017-м году жители избрали новый Совет дома. Надо сказать, что к такому мероприятию, собственники отнеслись, в основном, положительно. Ведь в совет домов входят люди авторитетные, пользующиеся уважением, да и жителям удобнее прийти с проблемой к председателю совета своего дома. Теперь уже всем известно, что Совет дома, это необходимое, связующее звено между жильцами и Управляющей Компанией. Вот этого взаимодействия, как раз и не получилось.

 

По словам главного инженера Управляющей Компании Светланы Русаковой, почти все предложения Управляющей Компании по текущим ремонтам воспринимались, что называется «в штыки». А краеугольным камнем между «РИТМИКОЙ»» и Советом Дома стали наиболее актуальные проблемы, такие, как инженерные сети и кровля. 

 

По результатам осмотров, которые проводятся не менее двух раз в год, Управляющая компания составляет план работ. Эти документы предоставляются Советам домов, и обсуждаются на общем собрании собственников. Напомним, что плановые ремонтные работы проводятся по мере накопления средств по статье « текущий ремонт». В данном случае, Совет дома решил, что инженерные сети, кровля и швы могут «подождать», а главное, для жильцов, это эстетическое состояние их подъездов. Понятно, что порой мнение жителей может расходиться с мнением Управляющей Компании. Но, все же стоит сделать акцент на том, что осмотры и мониторинг домов проводят специалисты, которые, в свою очередь, выносят решение о необходимости, либо отсутствии таковой, в ремонте, замене оборудования, инженерных сетей, и т.д. Например, если бы жители планировали ремонт кровли, а специалисты решили, что сначала необходимо заменить инженерные сети, так, как их стояние хуже, а кровля может продержаться еще год.


Какое решение принимать жителям? Логично, конечно; лучше принять предложение управленцев. Но, Управляющая Компания так же может согласиться с вами, жителями, отремонтировать кровлю; деньги то на доме накоплены. Но, если вдруг, с инженерными сетями возникнут проблемы, да еще, не дай Бог, зимой, платить за аварийные, внеплановые работы, а заодно и за свою «дальновидность», придется самим собственникам.

 

Интересно, что Совет дома требовал от УК отчет о проделанной за год работе, сразу по окончании календарного года. На самом деле, это невозможно, да и согласно Жилищному Кодексу, отчетность предоставляется до первого апреля, а в договоре управления прописан срок с десятого апреля.

 

Ликбез не нужен

 

В одном из интервью «Российской Газете», руководитель рабочей группы по ЖКХ Общественной палаты Калининградской области Ольга Аринцева, дала лаконичную оценку современным отношениям между Управляющими компаниям и собственниками:
Бесплатная приватизация, когда люди становились собственниками, не приходя в правовое сознание, дала совершенно определённые результаты. Только мы их увидели позже, когда разрушения наших с вами домов стали достаточно заметными.

 

Как сказал один мой коллега, дома как зубы: мы замечаем, что зуб разрушается, когда физически ощущаем дырочку либо когда он болеть начинает. Так же и с домами, с одной разницей: трубы гниют, но не болят. И в какой-то момент мы обнаруживаем: ой, там трещина! А если бы дом эксплуатировался по технологии, то её, скорее всего, просто бы не возникло».

 

Важным фактом, для видения реальной картины проблемы, является то, что Управляющая Компания, регулярно, за все годы своего существования, в соответствии с Жилищным кодексом, представляет жителям всю плановую и отчетную документацию в открытом доступе интернета на своем сайте, и на досках объявлений в домах и микрорайонах. И вот здесь, еще стоит подчеркнуть, что Совет дома, не готов учитывать, рамки взаимного договора.


Управляющая Компания, предложила Совету Дома произвести предусмотренные плановые ремонтные работы, при чем, в ценах 2018-го года. Однако, Совет дома, принял решение отказаться от плановых работ. На основании ст.39 ч.1 ЖК, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Если Совет Дома заказывает работы, сверх установленных тарифов, соответственно это дополнительные расходы для жителей. Что так же, оказалось неприемлемым для Совета Дома.


Кстати, этот дом, можно назвать образцовым. Долгов за содержание там, практически, нет. Из шестидесяти квартир, пятьдесят три находятся в собственности граждан.

 

Как быть?

 

Мы спросили у директора Управляющей Компании Владимира Селезнева:

- Насколько реально достичь результата, когда не все жители дома довольны работой УК?

 

- В сфере управления многоквартирными домами не всё так просто. Управляющей компании достаточно сложно. Все деньги у ресурсоснабжающих организаций. Например, из платёжки квартиры только меньшая часть, это техническое обслуживание, содержание и ремонт. Всё остальное, это газ, вода, электричество, тепло. И вот действительно, жители считают, что во всём виноваты УК, даже если это не так. Например, тепло в доме. Мы запустили отопление, подготовили и опрессовали всю систему, а из-за аварии на теплосетях в доме холодища! Жители обрывают нам телефон и говорят, что мы вам платим, а вы ничего не делаете. И очень трудно им объяснить, что не управляющая компания в этом виновата. Действительно не бывает идеального дома. В каждом доме найдётся житель, который чем-то недоволен.

 

-Владимир Анатольевич, Можно ли направить мысль собственников в нужное русло, они же управляют домом. Ведь, аргументы Управляющей Компании по производству необходимых работ подтверждены фактами.

 

—Да, в соответствии с Законодательством, именно собственники Управляют домом.

 

Но, если я, как собственник не очень разбираюсь в ремонте многоквартирного дома, в Жилищном кодексе, я же плачу профессионалам, за то, чтобы мой дом находился в достойном состоянии.


— А кто такой профессионал? Он работает в рамках договора, где указаны виды работ, их объём, цена и сроки. Мы коммерческая организация. Управляющая Компания выполняет свои договорные обязательства, выполняет работы по обслуживанию дома и получает определенную прибыль. При этом, тарифы за содержание не меняются уже пятый год, не смотря на то, что дорожают не только материалы, но и услуги подрядных организаций.

 

Могу сказать, не кривя душой, в данном случае, мы искренне пытались обеспечить содержание инженерного объекта, практически против воли его собственника. А что касается направления мысли, если нас собственник не слышит, не понял, и не хочет нас слышать, приходится идти на крайние меры. Все-же, не смотря ни на что, мы выполняли в рамках договора, Постановление Правительства, (No290 от 03.04.2013г. «Минимальный перечень работ и услуг, необходимый для обеспечения надлежащего состояния общего имущества в МКД).»

 

Предложение, но не руки и сердца

 

Управляющая Компания, после предоставленных отчетов о проделанной работе и планов на 2018-й год предложила собственникам дома альтернативный вариант: либо они, по результатам собрания собственников переизбирают совет дома, или выбирают другой способ управления. На такие крайние меры, по словам руководителей Управляющей Компании, они были вынуждены пойти, так как совет дома выступал против разумных решений и предложений, в том числе желаний отдельных собственников.

 

Напомним, создание совета многоквартирного дома является обязательным для собственников. Это должно позволить им быть в курсе проблем управления многоквартирным домом, а управляющая компания в свою очередь, сможет избежать рутинной работы, по объяснению каждому собственнику той или иной ситуации, и полноценно сосредоточиться на содержании общего имущества многоквартирного дома.

 

Согласно статьи 36 пункта 1 «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме». Ключом к противостоянию является фраза «на праве общей долевой собственности». Это означает, что все мы владеем, но пользоваться в единоличном порядке частью того, чем владеем, не можем, не имеем права. Чтобы решить такой вопрос, нужно получить разрешение со всех жильцов. Здесь и вступает совет дома, которому доверяют и знают большинство жильцов, который путем определенных процедур заручается одобрением большинства.

 

А дальше, иногда случается, что совет начинает спекулировать и злоупотреблять таким своим положением.

 

Мы объявляем Вам войну


Один из членов Совета Дома написал письмо в Адрес Губернатора Ленинградской области. Ответом губернатора стали многочисленные проверки Управляющей Компании различными контролирующими инстанциями. Кстати, ни больших нарушений, ни серьезных разрушений, проверяющие так и не нашли. Однако, предписания выписали. Произвести работы, указанные в предписании необходимо в установленные сроки. Поэтому плановые ремонты в доме пришлось отложить. А на деньги собственников произвести, в общем то не столь необходимые, но указанные в предписании работы. 

 

Стоит отметить, что существует около десяти организаций, которые вправе проверять деятельность управляющих компаний, начиная от Прокуратуры и МВД, заканчивая Роспотребнадзором и Жилищной инспекцией. И, например, когда в управляющую компанию приходит потребитель, простой житель со своим вопросом, его бывает даже некому принять: бухгалтер готовит документы для налоговой, директор в прокуратуре, главный инженер с представителем жилищной инспекции идет по объектам, мастер компании там же, но с сотрудником Роспотребнадзора.

 

Из управляющих компаний усилиями политиков и чиновников при помощи СМИ сделали врага народа, и этот всеобщий заказ дошел до контрольных и надзорных органов. А кто оплатил заказ? Как ни прискорбно звучит, Мы с Вами, те, кто живет в домах.

 

Во-первых, это плата за ЖКУ, в которой «сидит» и зарплата сотрудников УК, вынужденно «обслуживающих» проверки, вместо того, чтобы обслуживать дома. В общем гипертрофированный контроль со стороны различных чиновников, разваливает планомерную работу.

 

Тем временем, так как договор обслуживания дома не был продлен, Управляющая Компания прекратила свои обязательства по его обслуживанию, соответственно плата за текущий ремонт с жильцов не берется. Но такая экономия собственных средств оказалась хороша только первые дня два. Пока не возникла аварийная ситуация. И тут оказалось, что некоторые собственники жилья, умеют только требовать, но не решать проблемы.

 

Лучше плохой мир

 

В надежде на то, что конструктивный диалог между собственниками и УК возможен, администрация Любанского городского поселения инициировала организацию собрания жителей «бесхозного» дома. Основной повесткой дня собрания стал вопрос о выборе способа управления дома. На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом. выбор ТСЖ или жилищного кооператива; управление самими жильцами; управление определенной компанией или фирмой.


Обо всех трех способах управления домом, о их плюсах и минусах, жителям дома подробно рассказала исполняющая обязанности главы администрации Любанского городского поселения Юлия Додонова. В результате, собственники, согласились, что УК «РИТМИКА»», для них остается самым оптимальным вариантом при выборе способа управления. Однако, УК, учитывая возможные риски, готова подписать новый договор с собственниками, правда, пока сроком на один год.

 

Даже по окончании собрания, обиды и недовольство не исчезли сами собой. Ведь главнейшая проблема управления домами лежит в плоскости человеческого общения. Многоквартирный дом, это сложный организм, состоящий из разнородных элементов: у каждого жильца свои пожелания. Найти компромисс и обеспечить комфорт, старается УК.


Но, кто же при этом должен общаться с людьми. Многие считают директор Управляющей Компании. И, это не совсем верно. У него функции генерального менеджмента, как в любом бизнесе. А общение с людьми, это работа сотрудников Компании. И, пока мы обсуждаем взаимные обиды, высказываем недовольства, по поводу отсутствия к нам внимания со стороны УК, «РИТМИКА» работает. А фундаментом в этой работе является упорство, где-то даже упертость, и профессиональная привычка трепетно относиться к инженерной части работы.


А вот общению друг с другом будем учиться вместе.

 

И.Никифорова


Послесловие


Пока материал готовился к печати, в адрес Управляющей Компании «Ритмика», поступила копия очередной жалобы. Письмо было направлено в Прокуратуру, жилищный надзор и в общественную палату РФ. Известно, что какими бы беспочвенными не были обвинения, надзорные органы обязаны на них реагировать.


Напомним, что до сих пор, ни одна проверка не выявила нарушений в работе УК, и в частности в обслуживании «скандального» дома. Небольшие недочеты, указанные в предписании были устранены. То есть по факту, нарушений, указанных в жалобах, нет. Понять, чего хочет в конечном итоге, жалобщик, невозможно. Со слов сотрудников «РИТМИКИ», господа проверяющие, ходят и посмеиваются, понимают, абсурд. Но они делают свою работу, а УК, вовсе не до смеха.

 

Как говорит директор «Ритмики» Владимир Селезнев: «Уже не знаю, кого мне ждать завтра? Разве что, президентский вертолет из Москвы с проверкой».


Надо сказать, что адекватные жильцы в ужасе от деятельности своей соседки. Поэтому они направили в Управляющую Компанию, так называемых «переговорщиков», которые, в свою очередь, извинялись за деятельность «писателя», и обещали в ближайшее время переизбрать совет дома.

 

Известно, что ни один человек не сможет долгое время работать в негативной обстановке. Сотрудники УК выдерживают дольше всех. Но и у них сдают нервы. Когда, поведение гражданина можно назвать «потребительским экстремизмом», сложно оставаться спокойным и уравновешенным. Тем более, что во всех проводимых проверках необходимо принимать участие, давать объяснения, являться по вызову в контролирующий орган, собирать и представлять запрошенные документы, выполнять иную работу. Для выполнения этих функций, в УК по-просту нет дополнительных сотрудников.

 

А пока собственники терпят бытовые неудобства из-за отсутствия содержания и обслуживания общего имущества дома, сотрудники «Ритмики» готовятся к очередной встрече «высоких гостей».


Вернуться к списку статей

Create Account



Log In Your Account